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热点城市房价下跌空间有限

2016-09-21 来源:新浪财经 责任编辑:Luo 点击:

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文/新浪财经意见领袖(微信公众号kopleader)专栏作家 丁祖昱
整体房价进一步快速攀升的动力明显不足,当然热点城市房价下跌的空间也相对有限。现在房价正处于不上不下的僵持阶段,地价也快速达到了相对高位,且地价泡沫程度远比房价要高。地价不率先进行调整,整体市场压力还会继续放大。
近日,国家统计局如期发布了70大中城市房价数据,房价同、环比上涨城市数量均有增加,与7月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有4个,上涨的城市有64个,持平的城市有2个;环比价格变动中,最高涨幅为5.6%,最低为下降0.3%。
数据点评之一:房价环比上涨城市数量增加
刚刚过去的8月虽是传统淡季,但房价指标却依旧火热。统计局数据显示,2016年8月共有64个城市新建商品住宅价格环比上涨,房价上涨城市数量仅比2016年4月少1个,是2015年1月份以来第二多。在新建商品住宅价格环比上涨的64个城市中,比7月涨幅扩大的城市有31个,涨幅在1%以上的城市有25个,最高涨幅为5.6%(郑州)。
数据点评之二:二线城市涨幅轮动,上海依旧高居前列
从环比涨幅来看,郑州以5.6%的涨幅高居首位,自6月份荣盛在龙湖板块打响单价地王“第一枪”后,郑州土地价格快速上扬,8月18日更是出现了单价“地王”纪录接连刷新的罕见情况。在地价的推动下,房价也随之快速上涨,如阳光城、正商城等项目8月份备案均价环比涨幅均超过30%。无锡以黑马之姿排在第三,同样受到了8月份锡山、滨湖的单价“地王“推动影响。其余城市位次虽有变化,但大多是老面孔,如第二位的上海、第四的合肥均是如此。而昨日出台新政的杭州则有些出乎意料,环比涨幅只排在第11位。
热点城市房价下跌空间有限
                 8月房价环比涨幅TOP20 来源:国家统计局
数据点评之三:同比上涨城市数量创新高,厦门房价同比领涨70城
8月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有62个,这一数量是2015年1月以来最多。其中厦门以44.3%的增幅排在首位,合肥、南京紧随其后,上海、深圳、北京受去年下半年基数上升影响,同比涨幅分列4-6位。从定基指数来看,深圳以49.2%的涨幅依旧高居首位,厦门以44%的增幅排在第二,上海排在第三。在房价同比、定基涨幅位居TOP10的城市中,厦门、合肥、南京、杭州均已出台了调控新政。
不过统计局数据还是比个人感受“理性”很多,在我们的一般印象里,市场的火爆程度应该远远不止于此,以深圳、上海为代表的热点一、二线城市中,房价同比上涨50%的应当不在少数。
热点城市房价下跌空间有限
               8月房价同比、定基涨幅TOP10 来源国家统计局
数据点评之四:部分东北、西北城市房价仍不及去年同期
在房价依旧同比下跌的6座城市中,位于东三省的锦州(辽宁)、丹东(辽宁)、牡丹江(黑龙江)同比跌幅最大,其中锦州市房价同比跌幅更是达到了3.8%,前期过量投资的导致的“存量欠债”仍没有还清,市场去库存仍然任重道远。
乌鲁木齐则是唯一一个房价同比下跌的省会城市,2013、2014年乌鲁木齐市土地成交建面高达市场成交量的2倍,以致市场库存压力急剧攀升,2015年以来市场成交虽然明显放量,但土地供给的口子并没有“刹住”,土地成交规模仍旧达到市场成交量的1.7倍以上,库存总量还是高居不下。回顾历史数据可见,自2014年9月份开始,乌鲁木齐已经连续24个月商品住宅房价同比下跌。
热点城市房价下跌空间有限
              8月房价同、环比房价下降城市 来源国家统计局
面对日渐“失控”的房价指标,越来越多的地方城市开始调转政策方向,以“限购”这一典型政策为例,出台该政策的城市已经从原先的北上广深扩大到了苏州、杭州、厦门。
对于地方调控政策的未来走向,我认为在出台范围上,不排除调控政策范围进一步扩大,天津、福州等城市均有新政落地的可能;在实施力度上,部分城市房价如果继续非理性攀升,调控政策也有进一步升级的可能,但是如果不遏制住地价的攀升,单是行政调控也是于事无补。
从目前情况来看,整体房价进一步快速攀升的动力明显不足,当然热点城市房价下跌的空间也相对有限。现在房价正处于不上不下的僵持阶段,地价也快速达到了相对高位,且地价泡沫程度远比房价要高。地价不率先进行调整,整体市场压力还会继续放大。
当然,四季度是传统旺季,大多数房企还希望在四季度大干一场,虽然今年四季度不一定能比去年好,但银十还是可以期望的。
(本文作者介绍:华东师范大学世界经济博士生,现任易居(中国)控股有限公司执行总裁。(微信公众号:dzypls))

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