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卷入深圳贪腐案停牌两年后 “复活”佳兆业要挤进千亿俱乐部

2017-04-03 来源:经济观察报 责任编辑:编辑部 点击:

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  “佳兆业复不了牌,它的年报永远出不来。”融创董事长孙宏斌这句预言没有成真——融创曾被引入并购佳兆业,但最终未果。

  时隔两年,佳兆业集团创始人、主席郭英成带着一众高管重回香港资本市场。3月27日,佳兆业在港交所复牌,并召开了自2015年3月31日停牌以来的首场业绩发布会。

  前一晚,佳兆业一次性地发出了2014年至2016年的5份业绩报告,解除了复牌的最后一道封印。

  最新的一份年报显示,2016年,佳兆业录得合约销售金额为298亿元,同比增长222%,重回全国销售权益金额排行榜前40位。

  2014年11月开始,因卷入深圳某官员贪腐案,佳兆业旗下项目被政府“锁盘”(限制交易),随后陷入现金流枯竭、创始人退出、债务违约、破产重组等一系列危机。同时,因不能签发财报,佳兆业被港交所长期停牌。

  在佳兆业危机持续发酵期间,有多家房企传出收购佳兆业的消息,融创是最接近成交的一家,后“因买卖的若干先决条件未达成”而终止。

  佳兆业复牌后三日内,股价出现大幅上升。截至3月29日收盘价为2.77港元,与停牌前的1.56港元相比,涨幅高达77.56%。

  过去两年引发轩然大波的佳兆业事件,最终以公司复牌并大涨的方式“软着陆”,郭英成用“酸甜苦辣”四个字形容其心路历程,同时宣布了一项新的战略计划:未来三年要进入千亿房企阵营。其中2017年的销售目标是比2016年增长15%-20%,达到400亿元。

  迟到的财报

  3月26日晚,佳兆业陆续发出自2014年“锁房”事件以来的5份年报和半年报。

  财报显示,2014年、2015年、2016年三年间,佳兆业分别录得总收入196亿元、109亿元、178亿元;但盈利数据均为负数,三年净亏损分别为13亿元、12.5亿元和3.5亿元。其中,2014年财报亏损中包括了由“锁房”事故导致的整体亏损4.83亿元。

  2015年,佳兆业的毛利率受重挫低至 3.1%,2014年和 2016年分别为14.6%和13%。佳兆业解释称,毛利率的起伏和确认的物业销售的每平方米建筑成本有关,但除此之外集团的营运及其他损益项目未受“事故”所影响。

  郭英成表示,2016年佳兆业的重组刚刚完成,所需费用较多,公司在财务上不一定有好的表现,2017年有信心扭亏为盈。

  在佳兆业缺席的两年,房地产行业已祭出三家3000亿巨头,而佳兆业花了两年时间才补上规模的缺口。

  根据2016年年报,佳兆业2016年全年录得合约销售金额为298亿元,也是公司有史以来最高的年度销售业绩。早在2014年,郭英成已宣布当年要冲刺300亿元销售目标。

  复牌的条件

  顺利发出年报是佳兆业复牌的最后一道关卡,除此之外,佳兆业正式在港交所恢复交易还需达到后者提出的其他4项条件:

  有充足的营运资金以供复牌日起最少12个月营运之用,证明公司有适当的内部监控系统(提供财务问题的内部调查报告),恢复公众持股量以及向市场发布公司的重要资料。

  财报显示,截至2016年12月31日,佳兆业的现金及银行账面值达166亿元,是2015年31.1亿元的五倍多,这意味着公司手上拥有足够充裕的资金以用于未来发展。

  港交所权益披露资料显示,被称为“玩具大王”的潮汕商人蔡志明于今年2月23日购入佳兆业21739.2万股股份,价格为2.3港元/股。这也使得佳兆业公众持股占比恢复至25.04%,达到了港交所规定的25%水平。

  目前佳兆业股权结构中,郭英智、郭英成、郭晓群分别持有公司16.41%、16.42%和12.19%的股份,生命人寿持有29.94%的股份,公众持股25.04%。

  上述条件中,佳兆业的最大“伤疤”在于财务调查报告。2016年7月,与佳兆业合作十年之久的审计机构普华永道宣布辞任,并揭露佳兆业涉嫌在过去多个财年中隐瞒负债、粉饰财报、伪造文件、虚构交易,过去财年的资产负债数据真实性可疑。

  在复牌的关键节点上,佳兆业更换了核数师。2016年12月19日,法务会计公司富事高对佳兆业的财务调查报告出炉,将所有责任指向了普华永道和“若干前雇员”,并认为与管理层及郭英成无关。

  3月27日的业绩会现场,郭英成回应此事称,富事高的调查是第三方的,自己的责任一切以公告的内容为主。

  如今佳兆业三年的财报公之于众,其财务图景也最终得以展现。经济观察报查阅财报发现,佳兆业这一次发出的财报中,其中一处调整是将“明股实债”计入了“计息借款”。

  明股实债是一种表面为股权投资而实质上为债权投资的融资方式,公司利用项目进行股权型融资,约定收益和股权回购期限,作为债权人的项目股东提供股东贷款。

  普华永道一位离任的注册会计师对经济观察报表示,佳兆业的债务危机,很大程度上来自于隐性债务的暴露。一般来说,在房企财报中,明股实债是不被计入负债的。

  为顺应上述记账方式,佳兆业对2013年财报中的有关财务数据进行了重新分类和调整。其指出,公司2013年间新发现借款有关的计息借款分别约251.3亿元及82.24亿元被错误入账或并无入账,公司决定作出重新分类以反映计息借款,这一项“明股实债”规模达到了334亿元。

  败于旧改,成于旧改

  尽管曲折,佳兆业还是复牌了。郭英成在业绩会上称:“公司这一次重组成功主要是拥有良好的信用和一线的优质资源,特别是土地,这是最大的关键。”

  债务重组后,佳兆业和一些金融机构签订了合作协议,获得了包括平安银行500亿的授信和中信银行400亿的授信。主导债务重组的佳兆业高级顾问谭礼宁说:“我们在国外做重组时,得到了很多外资机构的大力支持。”

  郭英成亦声明,金融机构愿意驰援佳兆业,是因为佳兆业的商业价值,不存在任何对赌协议。

  数据显示,截至2016年底,佳兆业土地储备达到2100万平方米,80%位于一线及重点二线城市。若按货值计算,一二线城市占比达到94%。去年佳兆业耗资80亿元在土地市场斩获的162万平方米土地,亦都位于一线城市。

  根据业绩会上透露出的信号,“复活”后的佳兆业仍要押注旧改。

  1999年成立于深圳的佳兆业是靠旧改起家的。在成立之初,佳兆业拿地的方式并非是招拍挂,而主要是靠收购烂尾楼、与其他开发商合作。旧改项目涵盖整个广东地区特别是深圳所有的旧改类型,包括旧村、旧城、旧工业区改造。

  2009年12月,佳兆业头顶深圳“旧改专家”的称号登陆港股。佳兆业认为,通过这样的方式能够以较低的成本获得土地资源,进而获得相对较高的利润回报。2014年半年报时,佳兆业毛利率高达40.3%。

  但是旧改项目复杂,涉及部门和审批流程众多,容易滋生权力寻租。2014年11月,郭英成因卷入深圳蒋尊玉案被传接受调查,佳兆业深圳坂田城市广场等4个项目超过2000套房源遭遇“锁定”。

  郭英成强调,佳兆业专注旧改18年,如今公司进入正常运营的轨道,旧改仍是其重要依仗。原因在于佳兆业在该领域丰富的经验和“家底”。

  据了解,佳兆业是国内首家成立专业城市更新公司的房企,并于2013年9月升级成为佳兆业置业集团,目前有400多人的专业旧改团队。

  同时,佳兆业已储备占地1300万平方米的旧改项目,保守估计可售面积超过2000万平方米,可售货值过万亿。

  在深圳,佳兆业拥有的旧改项目占地面积超过860万平方米,其中龙岗、盐田、平湖等项目均已进入开发阶段,预计2017年底至2018年上半年入市销售,可售建筑面积为94.34万平方米,货值达数百亿元。

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